Taxes et financement

Assurance prêt hypothécaire (SCHL) : quand elle est obligatoire et combien elle coûte

Par l'équipe Projet Habitation

5 min de lecture

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Maquette d'une maison contemporaine et parapluie qui abrite une pile de pièces, avec une petite tirelire et un porte-bloc

En bref

  • L'assurance prêt hypothécaire est en général obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix. Elle protège le prêteur, pas vous.
  • La prime va de 2,80 % à 4,00 % du prêt quand la mise de fonds est inférieure à 20 %, et augmente de 0,20 point pour un amortissement de 30 ans.
  • Au Québec, une taxe de 9 % s'applique à la prime. Elle doit être payée comptant et passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026.
  • Pour une maison neuve écoénergétique assurée par la SCHL, vous pouvez récupérer 25 % de la prime.

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Si vous achetez une propriété neuve avec une mise de fonds de moins de 20 %, votre prêteur exigera en général une assurance prêt hypothécaire. Son coût, appelé prime, peut représenter plusieurs milliers de dollars.

Ce guide explique quand cette assurance est obligatoire, comment se calcule la prime et ce qu'il faut payer comptant au Québec. Il reprend l'exemple de notre guide sur la capacité d'emprunt et la préapprobation hypothécaire.

Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire?

L'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur si vous ne pouvez plus faire vos paiements. Elle ne vous protège pas, vous : ce n'est pas une assurance vie ni une assurance invalidité.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de la propriété, vous devrez en général souscrire cette assurance. C'est votre prêteur qui l'obtient en votre nom, auprès d'un assureur comme la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty.

Quelle mise de fonds minimale faut-il?

La mise de fonds minimale dépend du prix de la propriété.

Prix de la propriété

Mise de fonds minimale

Jusqu'à 500 000 $

5 % du prix

De 500 000 $ à 1 500 000 $

5 % des premiers 500 000 $, plus 10 % de la partie au-delà

1 500 000 $ ou plus

20 % du prix

L'assurance prêt hypothécaire n'est offerte que pour une propriété de moins de 1 500 000 $. Au-delà, il faut donc une mise de fonds d'au moins 20 %.

Combien coûte la prime?

La prime est un pourcentage du montant du prêt. Plus votre mise de fonds est petite, plus ce pourcentage est élevé. Voici les taux de la SCHL quand la mise de fonds est inférieure à 20 %.

Mise de fonds

Part du prix financée

Prime sur 25 ans

Prime sur 30 ans

De 15 % à moins de 20 %

De 80,01 % à 85 %

2,80 %

3,00 %

De 10 % à moins de 15 %

De 85,01 % à 90 %

3,10 %

3,30 %

De 5 % à moins de 10 %

De 90,01 % à 95 %

4,00 %

4,20 %

La prime monte à 4,50 % sur 25 ans, et à 4,70 % sur 30 ans, si votre mise de fonds de 5 % à 10 % vient d'une source dite non traditionnelle. Les sources traditionnelles sont notamment vos économies, la vente d'une propriété ou un don d'un membre de votre famille.

La prime se paie une seule fois. Vous pouvez la payer comptant ou l'ajouter à votre prêt hypothécaire.

Un exemple pour une maison neuve de 450 000 $

Voici ce que donne l'assurance pour une maison neuve de 450 000 $, avec un amortissement de 25 ans.

Mise de fonds

Prêt avant la prime

Prime

Prêt total

Taxe de 9 % à payer comptant

5 % (22 500 $)

427 500 $

17 100 $

444 600 $

1 539 $

10 % (45 000 $)

405 000 $

12 555 $

417 555 $

1 129,95 $

15 % (67 500 $)

382 500 $

10 710 $

393 210 $

963,90 $

Avec un amortissement de 30 ans et une mise de fonds de 5 %, la prime passe à 17 955 $ et le prêt total à 445 455 $.

Dans notre guide sur la capacité d'emprunt, un ménage qui gagne 100 000 $ par année pouvait emprunter environ 417 000 $ sur 25 ans, ou 446 000 $ sur 30 ans. Avec 5 % de mise de fonds, son prêt total de 444 600 $ sur 25 ans dépasserait ce maximum. Sur 30 ans, le prêt total de 445 455 $ passerait de justesse. La prime peut donc faire la différence entre un prêt accepté et un prêt refusé.

La taxe du Québec sur la prime

Au Québec, la prime d'assurance prêt hypothécaire est soumise à une taxe provinciale. Ni la TPS ni la TVQ ne s'appliquent aux primes d'assurance : c'est la taxe sur les primes d'assurance, de 9 %.

Contrairement à la prime, cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt. Vous devez la payer comptant quand vous obtenez votre prêt, en général chez le notaire. Prévoyez-la dans vos frais de clôture.

Attention si vous achetez sur plan : cette taxe passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026. Pour une prime de 17 100 $, la taxe passerait ainsi de 1 539 $ à environ 1 706 $.

L'amortissement de 30 ans coûte un peu plus cher

Pour un prêt assuré, l'amortissement de 30 ans est permis si au moins un emprunteur est un premier acheteur, ou si la propriété est neuve et n'a jamais été habitée. Le prix doit être inférieur à 1 500 000 $.

Ce choix réduit votre paiement mensuel, mais la prime augmente de 0,20 point de pourcentage. Vous paierez aussi plus d'intérêts au total sur la durée du prêt.

Récupérer 25 % de la prime pour une maison neuve écoénergétique

Le programme Eco Plus de la SCHL rembourse 25 % de la prime aux propriétaires d'une habitation neuve écoénergétique assurée par la SCHL. Les maisons neuves, les condos en tour et les maisons préfabriquées sont admissibles.

La maison doit avoir une certification reconnue par la SCHL, comme ENERGY STAR, R-2000, LEED ou Maison passive, ou une cote ÉnerGuide montrant une consommation d'au moins 20 % inférieure à celle d'une maison neuve type. Vous avez deux ans après la conclusion de votre prêt pour faire la demande.

Pour une prime de 17 955 $, le remboursement serait d'environ 4 489 $. Avant d'acheter, demandez au constructeur si la maison a l'une de ces certifications ou une cote ÉnerGuide.

Comment réduire le coût de l'assurance?

  • Augmenter votre mise de fonds : passer de 5 % à 10 % fait baisser le taux de la prime de 4,00 % à 3,10 %. À 20 % ou plus, l'assurance n'est en général plus obligatoire.

  • Choisir 25 ans plutôt que 30 : si votre budget le permet, vous évitez la hausse de 0,20 point.

  • Viser une maison certifiée : le remboursement Eco Plus réduit la prime de 25 %.

  • Prévoir la taxe comptant : gardez la taxe de 9 % de côté pour la signature chez le notaire.

Questions fréquentes

L'assurance prêt hypothécaire me protège-t-elle si je perds mon emploi?
Non. Elle protège le prêteur, pas vous. Pour vous protéger en cas de décès, de maladie ou de perte d'emploi, il faut une autre assurance, comme une assurance vie ou invalidité.
Puis-je ajouter la prime à mon prêt hypothécaire?
Oui. La prime peut être payée comptant ou ajoutée au prêt. La taxe du Québec sur la prime, elle, ne peut pas être ajoutée au prêt : elle se paie comptant quand vous obtenez votre prêt.
À partir de quelle mise de fonds l'assurance n'est-elle plus obligatoire?
En général, à partir de 20 % du prix de la propriété. Votre prêteur peut toutefois l'exiger dans certains cas, alors confirmez-le avec lui.
Combien coûte l'assurance pour une maison de 450 000 $ avec 5 % de mise de fonds?
Sur 25 ans, la prime est de 4,00 % du prêt de 427 500 $, soit 17 100 $, plus 1 539 $ de taxe du Québec payée comptant. Sur 30 ans, la prime passe à 17 955 $.
Une maison neuve permet-elle de payer moins d'assurance?
Elle peut permettre d'en récupérer une partie. Si la maison est écoénergétique et assurée par la SCHL, le programme Eco Plus rembourse 25 % de la prime, sur demande dans les deux ans suivant la conclusion du prêt.
Sources (7)
  1. Combien de mise de fonds vous faut-il, Agence de la consommation en matière financière du Canada
  2. Primes d'assurance prêt hypothécaire, Société canadienne d'hypothèques et de logement
  3. Premier chez-soi, Société canadienne d'hypothèques et de logement
  4. Les réformes hypothécaires entrent en vigueur, ministère des Finances du Canada
  5. Taxe sur les primes d'assurance, Revenu Québec
  6. Uniformisation du taux de la taxe sur les primes d'assurance avec celui de la TVQ, Revenu Québec
  7. SCHL Eco Plus, Société canadienne d'hypothèques et de logement
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