Taxes municipales et scolaires d'une maison neuve au Québec : calcul et premier compte

Quand vous achetez une maison neuve, deux taxes reviennent chaque année : la taxe foncière de votre ville et la taxe scolaire. Elles ne dépendent pas du prix que vous avez payé, mais de la valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière.

Pour une maison neuve, il y a aussi une surprise fréquente : un compte de taxes supplémentaire qui arrive après la construction. Ce guide explique comment estimer chaque taxe et comment prévoir ce compte.

Quelles taxes paie le propriétaire d'une maison neuve?

Le propriétaire reçoit en général deux comptes par année :

• le compte de taxes municipales : la taxe foncière calculée sur la valeur de la propriété, plus des tarifs que plusieurs villes facturent à part, comme l'eau, les égouts et la collecte des matières résiduelles;

• le compte de taxe scolaire : une taxe calculée elle aussi sur la valeur de la propriété, avec un taux unique pour tout le Québec.

Ces taxes sont différentes de la taxe de bienvenue, que vous ne payez qu'une fois, à l'achat. Pour celle-là, consultez notre guide sur la taxe de bienvenue.

Comment se calcule la taxe foncière municipale?

La taxe foncière se calcule en multipliant la valeur de votre propriété au rôle d'évaluation par le taux de votre ville, puis en divisant par 100. Le taux est exprimé en dollars par tranche de 100 $ d'évaluation.

Le rôle d'évaluation est dressé tous les trois ans. La valeur d'une maison y est établie selon l'état du marché à une date de référence fixée pour tout le rôle, et non selon le prix que vous avez payé. Elle peut donc être plus basse ou plus haute que votre prix d'achat.

Chaque ville fixe ses propres taux, souvent avec plusieurs taxes et tarifs. Prenons l'exemple de la Ville de Québec, qui affiche un taux unique pour les immeubles de 1 à 5 logements :

• 450 000 $ × 0,7464 ÷ 100 = 3 358,80 $ de taxe foncière;

• 386 $ de tarif d'aqueduc et d'égouts par logement;

• 195 $ de tarif de matières résiduelles par logement;

• Total : 3 939,80 $ par année.

Dans d'autres villes, le compte peut compter plusieurs taux distincts, par exemple pour l'eau ou le transport collectif. Le plus fiable est de consulter la page des taux de votre ville ou un compte de taxes récent d'une maison voisine.

Comment se calcule la taxe scolaire?

La taxe scolaire a un taux unique fixé par le gouvernement pour tout le Québec. Il change chaque année scolaire.

Le calcul se fait sur la valeur uniformisée ajustée de la propriété, qui étale les variations du rôle d'évaluation sur sa durée. On retire d'abord les premiers 25 000 $, qui ne sont pas taxés, puis on applique le taux.

Le compte de taxe scolaire est envoyé par le centre de services scolaire de votre secteur, ou par le Comité de gestion de la taxe scolaire de l'île de Montréal pour l'île de Montréal.

Pourquoi une maison neuve reçoit-elle un compte supplémentaire?

Pendant la construction, le rôle d'évaluation ne contient souvent que le terrain. La loi prévoit qu'un bâtiment est ajouté au rôle quand il est substantiellement terminé, quand il est occupé, ou deux ans après le début des travaux.

L'évaluateur de la ville modifie alors le rôle et la ville envoie un compte supplémentaire. Ce compte couvre la partie de l'année qui reste à partir de la date de la modification, et il peut être rétroactif, mais jamais avant le 1er janvier de l'année précédente.

Voici un exemple à Québec. Si la maison ajoute 380 000 $ à la valeur du terrain et que la modification prend effet le 1er juillet, le supplément de taxe foncière est d'environ 1 430 $ pour les six derniers mois de l'année, plus les tarifs s'il y a lieu.

Attention au moment où ce compte arrive : la loi le fait payer par la personne inscrite au rôle à la date où il est envoyé. S'il arrive après votre achat, c'est donc vous qui le recevez, même pour une période antérieure. Avant de signer chez le notaire, demandez comment ce compte est prévu dans votre contrat et dans les ajustements de taxes.

La taxe scolaire suit une règle différente : la loi ne prévoit pas de supplément pour l'année scolaire en cours quand la modification du rôle entre en vigueur pendant cette année-là.

Quand faut-il payer ses taxes?

Pour les taxes municipales, la loi fixe la date limite à 30 jours après l'envoi du compte. Au-delà d'un certain montant, vous pouvez payer en deux versements, et chaque ville peut permettre davantage de versements par règlement.

La Ville de Québec, par exemple, permet quatre versements pour le compte annuel. Pour les comptes envoyés après une modification du rôle, les versements sont dus 30, 60, 120 et 180 jours après la date du compte, sauf si le montant est de 300 $ ou moins.

Le compte de taxe scolaire est envoyé chaque été pour l'année scolaire qui commence. Le Centre de services scolaire des Mille-Îles, par exemple, l'envoie à la fin de juin et permet de payer en deux versements à partir de 300 $.

Peut-on contester la valeur de sa maison au rôle?

Oui, en déposant une demande de révision auprès de l'organisme responsable de l'évaluation. Pour un nouveau rôle, la date limite est le 1er mai qui suit son entrée en vigueur.

Pour une maison neuve ajoutée en cours de rôle, vous recevez un avis de modification. Vous avez alors jusqu'au 60e jour qui suit l'envoi de cet avis pour demander une révision, si cette date est plus tardive que le 1er mai.

Comment prévoir ces taxes dans son budget?

• Estimez le total annuel : taxe municipale, tarifs et taxe scolaire. Pour une maison de 450 000 $ à Québec, cela donne environ 4 276 $ par année.

• Mettez de côté pour le compte supplémentaire : il arrive souvent plusieurs mois après l'emménagement et peut couvrir une période passée.

• Parlez-en au notaire : demandez comment les taxes déjà payées par le constructeur et le futur compte supplémentaire seront répartis.

• Vérifiez la valeur inscrite : plusieurs villes, comme Québec, publient leur rôle d'évaluation en ligne.