Capacité d'emprunt et préapprobation hypothécaire : combien emprunter pour une propriété neuve

Avant de visiter des maisons ou des condos neufs, il est utile de savoir combien un prêteur acceptera de vous prêter. Ce montant ne dépend pas seulement de votre revenu : il dépend de deux ratios, d'un test de résistance et de la durée de votre prêt.

Ce guide explique ces règles et la façon de les appliquer à votre situation. Il ne remplace pas l'analyse de votre prêteur, qui fera le calcul exact avec vos chiffres.

Comment les prêteurs calculent-ils votre capacité d'emprunt?

Les prêteurs utilisent deux ratios, calculés sur le revenu brut de votre ménage, avant impôts.

C'est le ratio le plus contraignant des deux qui fixe votre maximum. Si vos autres dettes coûtent moins de 5 % de votre revenu brut, c'est l'ABD qui limite votre prêt. Au-delà, c'est l'ATD.

Qu'est-ce que le test de résistance?

Le prêteur ne calcule pas vos ratios avec le taux que vous allez payer, mais avec un taux plus élevé. Ce taux est le plus élevé de ces deux montants : 5,25 %, ou votre taux négocié plus 2 points de pourcentage.

Ce test s'applique aux prêts assurés comme aux prêts non assurés. Il sert à vérifier que vous pourriez continuer à payer si les taux augmentaient.

Un exemple de calcul

Prenons un ménage qui gagne 100 000 $ par année avant impôts et qui achète une maison neuve à Québec. Les chiffres suivants sont des hypothèses, à remplacer par les vôtres.

• Revenu mensuel brut : 8 333 $. Le plafond de l'ABD est donc de 3 250 $ par mois.

• Taxes municipales et scolaires : environ 356 $ par mois, selon l'exemple de notre guide sur les taxes municipales et scolaires d'une maison neuve.

• Chauffage : 100 $ par mois, une hypothèse à ajuster selon la maison.

• Paiement hypothécaire maximal : 3 250 $ - 356 $ - 100 $ = environ 2 794 $ par mois.

• Taux négocié : 4,5 %, une hypothèse. Le test se fait donc à 6,5 %.

À 6,5 %, un paiement de 2 794 $ par mois correspond à un prêt d'environ 417 000 $ sur 25 ans, ou d'environ 446 000 $ sur 30 ans. Au taux réel de 4,5 %, votre paiement serait plutôt d'environ 2 300 $ par mois sur 25 ans.

Si le même ménage paie aussi 600 $ par mois pour un prêt auto, c'est l'ATD qui limite le prêt. Le maximum tombe alors à environ 390 000 $ sur 25 ans.

Ces montants sont des estimations arrondies. Ils ne tiennent compte ni de la mise de fonds ni de la prime d'assurance prêt hypothécaire, exigée quand la mise de fonds est inférieure à 20 %.

Ce qui change quand on achète une propriété neuve

• Un amortissement de 30 ans possible : pour un prêt assuré, la SCHL permet un amortissement de 30 ans si au moins un emprunteur est un premier acheteur ou si la propriété est neuve et n'a jamais été habitée. Le prix doit être inférieur à 1 500 000 $.

• Plus d'emprunt, mais plus d'intérêts : un amortissement plus long baisse le paiement mensuel et augmente le montant admissible, mais vous payez plus d'intérêts au total.

• Les frais de condo comptent : pour un condo neuf, 50 % des frais de condo prévus entrent dans le calcul de l'ABD. Demandez-en le montant estimé au promoteur.

• Les taxes à prévoir : la première année, une maison neuve reçoit souvent un compte de taxes supplémentaire après la construction. Gardez une marge pour ce compte.

À quoi sert une préapprobation hypothécaire?

Une préapprobation est une première analyse de votre dossier par un prêteur. Elle vous indique le montant maximal que vous pourriez obtenir et le paiement à prévoir. Les prêteurs ne lui donnent pas tous le même nom : on parle aussi de préqualification ou de préautorisation.

Selon le prêteur, elle peut aussi bloquer un taux d'intérêt pendant 60 à 130 jours. Si les taux montent pendant cette période, vous gardez le taux bloqué.

Attention : une préapprobation ne garantit pas que vous obtiendrez le prêt, ni pour ce montant. Le prêteur peut encore refuser, et le montant final dépend de la valeur de la propriété et de votre mise de fonds.

Pour l'obtenir, le prêteur vérifie en général votre dossier de crédit et vous demande :

• une pièce d'identité;

• une preuve d'emploi et de revenu;

• une preuve que vous avez la mise de fonds et de quoi payer les frais de clôture;

• la liste de vos autres biens et de vos dettes;

• si vous êtes travailleur autonome, vos avis de cotisation des deux dernières années.

Préapprobation et achat sur plan

Si vous achetez une maison ou un condo sur plan, la livraison arrive souvent plusieurs mois après la signature. La période de 60 à 130 jours d'un taux bloqué peut donc se terminer bien avant que vous ayez besoin du prêt.

Comme la préapprobation ne garantit pas le prêt, la décision finale du prêteur viendra plus tard, avant la livraison. Si les taux ont monté, si votre revenu a changé ou si vous avez contracté de nouvelles dettes, le montant accordé peut être plus bas que prévu.

Avant de signer, posez ces questions à votre prêteur ou à votre courtier :

• Pendant combien de temps le taux est-il garanti?

• La préapprobation peut-elle être prolongée?

• Si les taux baissent pendant la période, obtiendrez-vous automatiquement le taux le plus bas?

En attendant la livraison, évitez de prendre de nouvelles dettes, comme un prêt auto, qui pourraient réduire votre capacité d'emprunt.

Comment vous préparer avant de rencontrer un prêteur?

• Commandez votre dossier de crédit : vérifiez qu'il ne contient pas d'erreur. Une mauvaise cote peut entraîner un refus ou l'exigence d'un cosignataire.

• Faites votre propre calcul : appliquez les deux ratios et le test de résistance à vos chiffres, comme dans l'exemple plus haut.

• Rassemblez vos documents : pièces d'identité, preuves de revenu, relevés de votre mise de fonds.

• Comparez les offres : le taux, la durée de la garantie de taux et la possibilité de la prolonger varient d'un prêteur à l'autre.

• Gardez une marge : le maximum accordé n'est pas un budget. Il ne tient pas compte de vos autres dépenses, comme les frais de garde ou l'épargne.