Acheter une maison neuve au Québec : les étapes, du budget aux clés

Acheter une maison neuve au Québec se fait en 9 étapes : établir votre budget, comparer les projets, vérifier le constructeur, signer le contrat préliminaire, préparer le financement, suivre la construction, faire l'inspection préréception, signer chez le notaire, puis emménager et surveiller vos garanties.

Ce guide vise l'achat auprès d'un constructeur ou d'un promoteur, pour y habiter. Trois éléments distinguent cet achat de celui d'une maison existante : un contrat préliminaire obligatoire, une inspection faite avec le constructeur et, pour la plupart des bâtiments, un plan de garantie.

Étape 1 : combien pouvez-vous payer?

Commencez par votre capacité d'emprunt : elle dépend de votre revenu, de vos dettes et du test de résistance. Ajoutez ensuite ce que vous devez avoir en argent comptant.

• Mise de fonds minimale : 5 % du prix jusqu'à 500 000 $, puis 5 % des premiers 500 000 $ et 10 % de la partie au-delà, jusqu'à 1 500 000 $. À 1 500 000 $ ou plus, il faut 20 %.
• Assurance prêt : sous 20 % de mise de fonds, prévoyez la prime de l'assurance prêt hypothécaire et sa taxe, payée comptant.
• Frais de clôture : l'Agence de la consommation en matière financière du Canada conseille de prévoir de 1,5 % à 4 % du prix. Pour une maison de 450 000 $, cela donne de 6 750 $ à 18 000 $.
• Taxes : la taxe de bienvenue à payer une fois, puis les taxes municipales et scolaires chaque année.

Si c'est votre première propriété, vérifiez les aides. Le CELIAPP permet de cotiser 8 000 $ par année, jusqu'à 40 000 $ à vie. Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER, à rembourser sur 15 ans. Pour un premier retrait fait de 2026 à 2028, le remboursement commence la cinquième année après le retrait. S'ajoutent le remboursement de TPS et de TVQ, le crédit d'impôt du Québec pour accès à la propriété, ainsi que les crédits pour l'achat d'une habitation : un montant fédéral de 10 000 $ et un crédit québécois d'au plus 1 400 $. Ces mesures ont chacune leurs conditions.

Étape 2 : comment comparer les projets?

Le prix affiché ne suffit pas pour comparer deux maisons neuves. Pour chaque projet, demandez par écrit :

• ce qui est inclus dans le prix et ce qui est offert en option;
• si le prix peut être révisé, et selon quelles modalités;
• la date de livraison prévue;
• pour un condo, le budget prévisionnel et les frais de copropriété.

La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) recommande de consigner par écrit toutes les ententes verbales avec l'entrepreneur. Une promesse faite dans une maison modèle n'a de valeur pratique que si elle figure au contrat.

Étape 3 : comment vérifier le constructeur?

Pour construire un bâtiment neuf, l'entrepreneur doit détenir une licence générale valide de la RBQ. Demandez son numéro de licence et vérifiez-le dans le registre des détenteurs de licence. Assurez-vous aussi que le nom inscrit au contrat est bien celui de l'entreprise titulaire de la licence.

Vérifiez ensuite si le bâtiment est couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, administré par Garantie de construction résidentielle (GCR). L'entrepreneur doit être accrédité au moment de la signature. Le plan couvre notamment :

• les maisons isolées, jumelées ou en rangée;
• les bâtiments du duplex au quintuplex non détenus en copropriété divise;
• les condos d'un bâtiment d'au plus 4 parties privatives superposées.

Une tour de condos n'est pas couverte. Dans ce cas, demandez à l'entrepreneur s'il adhère à un plan privé et ce qu'il couvre.

Étape 4 : que doit contenir le contrat préliminaire?

Quand un constructeur ou un promoteur vend un immeuble d'habitation à une personne qui compte l'occuper, le Code civil du Québec exige un contrat préliminaire avant la vente. Il doit indiquer notamment le nom et l'adresse des parties, les ouvrages à réaliser, le prix, la date de délivrance, les droits qui grèvent l'immeuble et, si le prix est révisable, les modalités de révision.

Ce contrat vous donne 10 jours pour vous dédire. S'il prévoit une indemnité dans ce cas, elle ne peut pas dépasser 0,5 % du prix de vente, soit 2 250 $ pour une maison de 450 000 $.

Pour un condo, le vendeur doit aussi vous remettre une note d'information à la signature. Elle présente notamment le budget prévisionnel, les installations communes et une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété. Si elle ne vous est pas remise, vous pouvez vous dédire tant que vous ne l'avez pas reçue, ou dans les 10 jours de sa réception.

Un acompte n'est pas obligatoire, même s'il est courant. Pour un bâtiment couvert, le plan de garantie le protège jusqu'à 50 000 $. Pour un condo neuf couvert, l'entrepreneur doit protéger la partie qui dépasse ce montant. Gardez toutes vos preuves de paiement.

Ces règles visent la vente. Si vous faites construire sur votre propre terrain, vous signez plutôt un contrat d'entreprise. Dans les deux cas, faites relire le contrat par un notaire ou un avocat avant de vous engager.

Étape 5 : quand obtenir son financement?

Obtenez une préapprobation avant de chercher, comme le conseille l'Agence de la consommation en matière financière du Canada. Elle ne garantit toutefois pas le prêt, comme l'explique notre guide sur la préapprobation hypothécaire.

Pour un achat sur plan, la livraison peut arriver longtemps après la signature. Une préapprobation peut bloquer un taux de 60 à 130 jours selon le prêteur, ce qui peut être trop court. La décision finale viendra plus tard. D'ici là, évitez de prendre de nouvelles dettes.

Étape 6 : que surveiller pendant la construction?

Faites confirmer par écrit tout changement à vos choix, avec son prix et son effet sur la date de livraison. Gardez une copie de chaque modification avec votre contrat.

Si la livraison est retardée et que le bâtiment est couvert, le plan de garantie peut rembourser le relogement, le déménagement et l'entreposage, jusqu'à 6 000 $ sur présentation de pièces justificatives. Vous devez en faire la demande par écrit à l'entrepreneur, avec une copie à GCR, au plus tard 6 mois après la réception du bâtiment.

Étape 7 : comment se passe l'inspection préréception?

L'inspection préréception est obligatoire pour un bâtiment couvert par le plan de garantie. Vous la faites avec l'entrepreneur, peu avant la remise des clés, à partir de la liste de vérification fournie par GCR.

• Vous pouvez être accompagné de la personne de votre choix. GCR recommande un architecte, un ingénieur, un technologue ou un inspecteur en bâtiment.
• Notez par écrit tout ce qui reste à finir et tous les défauts visibles. Prenez des photos.
• Convenez d'un délai pour les travaux : il ne peut pas dépasser 6 mois.
• Si vous n'avez pas emménagé, vous pouvez encore dénoncer par écrit des travaux à finir ou des défauts apparents dans les 3 jours suivant la réception.

Pour un condo, les parties communes font l'objet d'une inspection distincte, qui doit être faite par un professionnel du bâtiment mandaté par le syndicat.

Étape 8 : que se passe-t-il chez le notaire?

L'acte de vente est signé chez le notaire, qui s'occupe aussi de l'acte d'hypothèque si vous empruntez. Avant la signature, relisez vos ajustements : vérifiez si le constructeur a déjà crédité un remboursement de TPS et de TVQ et comment le futur compte de taxes supplémentaire sera réparti.

C'est aussi cette date qui fixe la taxe de bienvenue : elle est due au transfert de propriété, et non à la signature du contrat préliminaire. La ville vous envoie ensuite la facture. Prenez votre assurance habitation avant de recevoir les clés et demandez à votre prêteur et à votre notaire quelle preuve ils exigent.

Étape 9 : quelles garanties après l'emménagement?

Pour un bâtiment couvert, les délais du plan de garantie dépendent du type de problème.

Dès que vous découvrez un problème, dénoncez-le par écrit à l'entrepreneur et à GCR dans un délai raisonnable. Gardez une copie et datez vos photos. N'attendez pas la fin du délai.